Décret tertiaire : obligations du bailleur et du locataire
Le décret tertiaire pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur à bail : chacun agit sur ce qui relève de ses obligations dans le bail, et la déclaration OPERAT est réalisée par l'un ou par l'autre.
L'essentiel
- Le dispositif s'adresse aux propriétaires, bailleurs et occupants de bâtiments tertiaires de 1 000 m² et plus (article L174-1 du code de la construction et de l'habitation).
- L'obligation d'agir est partagée : chacun met en œuvre les actions qui relèvent de ses obligations respectives en vertu du bail.
- La déclaration annuelle sur OPERAT est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, avant le 30 septembre.
- Une annexe environnementale est déjà obligatoire dans les baux portant sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces (article L125-9 du code de l'environnement).
Le décret tertiaire s'applique-t-il au propriétaire ou au locataire ?
Il s'applique aux deux. Le ministère de la Transition écologique précise que le propriétaire, le bailleur et l'occupant doivent déclarer les consommations de leurs locaux tertiaires sur OPERAT, et que la responsabilité des actions est partagée selon le bail. Le décret ne désigne pas un seul responsable.
Ce partage a une conséquence directe : si le bail est muet, chacun peut penser que l'autre s'en charge, et la déclaration n'est faite par personne.
Qui fait quoi, concrètement ?
Le texte prévoit que chacun met en œuvre les actions de sa responsabilité contractuelle. Voici la répartition la plus courante, à adapter à votre bail.
| Sujet | Plutôt le propriétaire | Plutôt le locataire |
|---|---|---|
| Enveloppe : isolation, menuiseries, toiture | Oui | Non |
| Chauffage, climatisation, ventilation (équipements) | Oui, sauf clause contraire | Selon le bail |
| Éclairage, équipements métier | Parties communes | Locaux privatifs |
| Exploitation et maintenance | Parties communes | Locaux privatifs |
| Comportements des occupants | Non | Oui |
| Déclaration OPERAT | Parties communes | Locaux privatifs, si vous détenez les factures |
Il s'agit d'une grille de lecture, pas d'une règle légale : le décret renvoie au contrat. En copropriété ou en multi-locataires, la répartition se complique et doit être écrite.
Qui déclare sur OPERAT quand le bâtiment est loué ?
L'article du code de la construction et de l'habitation qui encadre la déclaration prévoit qu'elle est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail. Il suffit donc que l'un des deux déclare, mais il faut que l'un des deux le fasse, et sur des données complètes.
Le cas typique est le bâtiment multi-locataires : chaque occupant détient ses factures, le propriétaire celles des parties communes. Sans coordination, la plateforme reçoit des données partielles et la trajectoire est faussée. Convenez d'un calendrier annuel de remontée des données avant le 30 septembre. Pour la saisie elle-même, voir la déclaration OPERAT pas à pas.
Que prévoir dans le bail ?
Une clause bien rédigée évite les conflits et les blocages. Elle précise au minimum :
- qui déclare sur OPERAT et à quelle date il reçoit les données de l'autre partie ;
- les obligations de communication des factures et des données de comptage ;
- la répartition des actions et des travaux de réduction, et de leur financement ;
- qui affiche l'attestation dans le bâtiment ;
- ce qui se passe en cas de modulation ou de dossier technique.
Pour les baux portant sur plus de 2 000 m² de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale est déjà obligatoire (article L125-9 du code de l'environnement). Elle prévoit l'échange d'informations sur les consommations et peut engager le locataire à limiter ses consommations : c'est un support naturel pour ces clauses.
L'attestation OPERAT et le bail : que faut-il savoir ?
Depuis le 1er juillet 2026, l'attestation numérique générée par OPERAT doit être affichée dans le bâtiment, selon l'arrêté du 1er août 2025. Les articles R174-31 et R174-32 du code de la construction et de l'habitation sont concernés.
Plusieurs cabinets d'avocats indiquent qu'elle doit aussi être annexée aux baux conclus depuis le 1er juillet 2026 ou communiquée lors des ventes, avec des conséquences possibles sur la responsabilité précontractuelle du bailleur. Nous n'avons pas trouvé la confirmation de cette obligation dans les textes officiels que nous avons consultés : faites vérifier ce point par votre notaire ou votre avocat avant de signer ou de renouveler un bail.
Que faire dans un bâtiment multi-locataires ou exploité par un tiers ?
Le ministère précise que sont concernés les propriétaires ou exploitants d'un établissement abritant des activités tertiaires. Un hôtel en gérance, un centre commercial ou un immeuble de bureaux multi-locataires cumulent donc plusieurs acteurs : le propriétaire, l'exploitant et chaque occupant.
Pour éviter les angles morts, désignez un interlocuteur unique qui centralise la remontée des données et assure la saisie sur OPERAT, et faites-le valider par écrit par chaque occupant. Cette organisation est une bonne pratique, pas une obligation légale.
Quand un locataire part, conservez les données de consommation de son local. Elles alimentent la série annuelle du bâtiment, et un trou dans les données complique l'analyse comme la déclaration suivante. Un local vacant doit lui aussi être documenté : indiquez la période et la raison de la vacance.
Que risquent le bailleur et le locataire en cas de manquement ?
La sanction suit la même procédure pour les deux : mise en demeure du préfet, publication du manquement, puis amende administrative jusqu'à 1 500 € pour une personne physique ou 7 500 € pour une personne morale lorsque le programme d'actions n'est pas respecté. Le détail est dans notre guide des sanctions du décret tertiaire.
Le plus sûr est de documenter l'accord entre les parties : qui a transmis quelles données, quand, et qui a financé quelles actions. En cas de contrôle, cette traçabilité protège chacun.
Par où commencer ?
Commencez par vérifier votre situation avec le simulateur du décret tertiaire, qui additionne les surfaces d'un même site. Puis relisez votre bail, ou ceux de vos locataires, à la lumière des points ci-dessus. Pour préparer les travaux, voir le plan d'actions. Un bureau d'études peut auditer le parc, proposer une clause type et organiser la remontée des données : nous transmettons votre demande, sans engagement.